Inleiding
Vastgoed wordt doorgaans beschouwd als een veilige, lange-termijn investering. Maar nu de periode van extreem lage rentetarieven voorbij is, rijst de vraag of het nog steeds een aantrekkelijke optie is. Een exclusieve analyse, verstrekt aan Money, toont dat in de afgelopen 15 jaar eigenaars van vastgoed in bepaalde regio’s buitengewoon betere rendementen hebben behaald dan in andere gebieden. Deze “winnaars” zijn sinds 2010 aanzienlijk veranderd.
Algemeen overzicht van de winnaars en verliezers
Volgens de gegevens van het HM Land Registry en inflatiecijfers, gecorrigeerd voor inflatie, hebben huiseigenaren in de East Midlands sinds 2011 tot 2025 de hoogste opbrengsten weten te realiseren, met een gemiddeld rendement van meer dan 24 procent. Londen volgt met bijna 23 procent gedurende dezelfde periode.
In tegenstelling hiermee ondervonden eigenaars in het noordoosten de slechtste prestaties, met een gemiddeld verlies van 2,21 procent. Een nadere analyse van de afgelopen 15 jaar geeft echter een iets andere beeldvorming weer.
De tweede helft van de jaren 2010: een verandering in rendementen
De jaren 2010 werden gekenmerkt door lage leenrentes, omdat het land probeerde de bestedingen te stimuleren na de financiële crisis van 2008. In de periode 2011-2015 waren de winnaars en verliezers in grosso modo vergelijkbaar: in Londen behaalden huiseigenaren een rendement van gemiddeld 30,73 procent, gecorrigeerd voor inflatie, terwijl in het noordoosten sprake was van verlies, gemiddeld 6,51 procent.
Ook in Noordwest-Engeland en Yorkshire en de Humber regiën behaalden eigenaars geen winst, met respectievelijk -2,12 en -1,33 procent.
Verschuivingen binnen de markt
Toen de tweede helft van het decennium begon, veranderde het plaatje. Salarissen stegen snel, hypotheekrentes bleven onder de 4 procent en de rentevoet van de Bank of England bleef rond de 0,5 procent hangen. Hierdoor konden kopers meer lenen en bleef de huizenmarkt groeien. Maar de regio’s met de hoogste rendementen verschilden van eerdere jaren.
De topplaatsen in Londen verloren terrein, terwijl eigenaars in de East Midlands tussen 2015 en 2020 rendementen behaalden die toenamen tot 16,8 procent. In het noordoosten brachten de rendementen ongeveer gelijk, en in Noordwest-Engeland stegen de rendementen tot 11,2 procent.
Sterke marktveranderingen vanaf 2020
Met de verdere economische groei en de scherpe stijging van de rentevoeten in de jaren twintig, begonnen de huizenprijzen te stabiliseren en daalden de rendementen aanzienlijk. Tussen 2021 en 2025 zagen Londonaren, wiens prijs-inkomensverhoudingen het meest uitgerekt waren, verlies van gemiddeld 13,42 procent.
Ook in het oosten, zuidoosten en zuidwesten leden eigenaars verliezen van respectievelijk 6,83 procent, 7,63 procent en 3,62 procent. Daarentegen bleven de rendementen in het noordoosten positief, met een gemiddelde groei van 4,73 procent.
In de overige delen van het land konden eigenaars nog steeds winst maken, maar hun rendementen daalden wel.
Is er sprake van een marktcorrectie?
Adam French, hoofd nieuws bij Moneyfacts, verklaarde dat het beleid van extreem lage rentetarieven de huizenprijzen heeft opgeblazen en de markt heeft beïnvloed op een manier die de lange-termijn betaalbaarheid voor veel mensen bemoeilijkte. Hij stelde dat de lage rentes in de jaren 2010 een omgeving creëerden waarin de woningprijzen sneller groeiden dan de inflatie, wat een generatiekloof versterkte tussen degenen die vroeg kochten en degenen die werden achtergelaten met steeds hogere eisen voor het aanstaande depositum.
Volgens French hebben gebieden die het meest profiteerden van de kunstmatige goedkope leningsvoorwaarden, zoals Londen en het zuidoosten, sinds de renteverhogingen de grootste recessies in reële termen doorgemaakt.
Hij voegde eraan toe dat, toen de hypotheekrentes normaliseerden en de Basistarief boven de 4 procent steeg, de woningmarkt het momentum verloor dat decennia lang snelle prijsstijgingen ondersteunde. Maar hij benadrukte dat deze correctie geen kneep, maar vooral een marktcorrectie is na een periode met een sterke, maar kunstmatige groei.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Volgens de gegevens blijven gebieden die minder geraakt zijn door de lage rente, zoals Noordwest-Engeland, Wales en Noord-Ierland, positieve reële rendementen behalen, zelfs bij hogere rentetarieven. Dit komt doordat deze regio’s minder overgewaardeerd waren na de financiële crisis en meer veerkracht toonden tijdens de marktcorrectie.
French stelt dat dit vooral goed nieuws is voor eerste kopers die sparen voor een aanbetaling: de huizenprijzen worden meer bepaald door inkomen en betaalbaarheid, niet langer door goedkopere kredieten. Voor verkopers, vooral in het zuiden, betekent dit dat realistische prijsstelling belangrijker wordt. Een meer duurzame markt kan uiteindelijk een hardere crash voorkomen.
